თქვენი იპოთეკის რეფინანსირება ნიშნავს იმას, რომ თქვენ შეცვლით თქვენს ძველ იპოთეკას ახლით და შესაძლოა ახალ ბალანსზე.
როდესაც თქვენ დაფინანსებთ თქვენს იპოთეკას, თქვენი ბანკი ან კრედიტორი იხდის თქვენს ძველ იპოთეკას ახლით; ეს არის მიზეზი რეფინანსირება ვადა
მსესხებლების უმეტესობა ირჩევს რეფინანსირებას პროცენტის შესამცირებლად და დაფარვის ვადის შესამცირებლად, ან ისარგებლოს სახლიდან მიღებული კაპიტალის ნაწილის ნაღდ ფულად გადაქცევით.
რეფინანსირების ორი ძირითადი ტიპი არსებობს: საპროცენტო და ვადიანი რეფინანსირება და ნაღდი ანგარიშსწორება.
რა არის რეფინანსირება?
რეფინანსირება არის არსებული იპოთეკური სესხის ახალი სესხით ჩანაცვლების პროცესი. როგორც წესი, ადამიანები ახორციელებენ თავიანთი იპოთეკის რეფინანსირებას, რათა შეამცირონ ყოველთვიური გადასახადები, შეამცირონ საპროცენტო განაკვეთი ან შეცვალონ სესხის პროგრამა რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკიდან ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკით. გარდა ამისა, ზოგიერთ ადამიანს სჭირდება ფულადი სახსრების ხელმისაწვდომობა სახლების რემონტის პროექტების დასაფინანსებლად ან სხვადასხვა დავალიანების დაფარვის მიზნით, და გამოიყენებს მათ საკუთარ სახსრებს ფულადი რეფინანსირების მისაღებად.
თქვენი მიზნის მიუხედავად, რეფინანსირების პროცესი მუშაობს ისევე, როგორც პირველი იპოთეკური სესხის განაცხადისას - თქვენ დაგჭირდებათ დრო, რომ შეისწავლოთ თქვენი სესხის პარამეტრები, შეაგროვოთ სწორი ფინანსური დოკუმენტები და წარადგინოთ იპოთეკური რეფინანსირების განაცხადი. სანამ დამტკიცდება.
სახლის რეფინანსირების სარგებელი
იპოთეკური სესხის დაფინანსების რამდენიმე მიზეზი არსებობს. ზოგიერთი შესაძლო სარგებელი მოიცავს:
- შეამცირეთ თქვენი ყოველთვიური გადასახადი *. შესაბამისად Სწავლა , საშუალო სახლის მფლობელს შეუძლია გადაარჩინოს $ 160 ან მეტი თვეში რეფინანსირებით. დაბალი ყოველთვიური გადასახადით, თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ სხვა ვალის და სხვა ხარჯების ანაზღაურება, ან გამოიყენოთ ეს დანაზოგი თქვენს ყოველთვიურ იპოთეკურ გადახდაზე და ადრე დაფაროთ თქვენი სესხი.
- აღმოფხვრა კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI). ზოგიერთი სახლის მესაკუთრეს, რომელსაც აქვს საკმარისი სახლის კაპიტალი ან გადახდილი კაპიტალი, არ მოეთხოვება გადაიხადოს იპოთეკური დაზღვევა, რაც შეამცირებს მათ ყოველთვიურ გადასახადს.
- შეამცირეთ თქვენი სესხის ხანგრძლივობა. იმ სახლის მფლობელებისთვის, რომლებმაც იპოთეკური სესხი აიღეს კარიერის დასაწყისში, 30-წლიანი იპოთეკური სესხი შეიძლება უფრო ფინანსური იყოს. მაგრამ მათთვის, ვისაც სურს ადრე დაფაროს იპოთეკური სესხი, სესხის ვადის შემცირება შეიძლება იყოს მიმზიდველი ვარიანტი.
- რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკიდან ფიქსირებული განაკვეთის სესხზე გადასვლა. როდესაც თქვენ გაქვთ რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, თქვენი გადახდა შეიძლება მორგებული იყოს მაღლა ან ქვევით საპროცენტო განაკვეთების შეცვლისას. საიმედო და სტაბილური ყოველთვიური გადასახადებით ფიქსირებული განაკვეთის სესხზე გადასვლამ შეიძლება უზრუნველყოს სახლის მესაკუთრეებმა იცოდნენ, რომ მათი გადახდა არასოდეს შეიცვლება.
- გააერთიანეთ თქვენი პირველი იპოთეკური და სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზი (HELOC). მათი გადაქცევით ყოველთვიურ გადასახადში, შეგიძლიათ გაამარტივოთ თქვენი ფინანსები და ფოკუსირება მოახდინოთ ერთ ვალზე. HELOC– ებს ხშირად აქვთ რეგულირებადი განაკვეთები, ამიტომ ფიქსირებული საპროცენტო სესხის დაფინანსება გრძელვადიან პერსპექტივაში დაზოგავს თქვენს ფულს.
- გამოიყენეთ საკუთარი კაპიტალი თქვენს სახლში ფულადი სახსრების მისაღებად. სახლის ღირებულებების გაზრდით, შეიძლება გქონდეთ საკმარისი კაპიტალი ფულადი სახსრების რეფინანსირების მისაღებად. ეს თანხა შეიძლება გამოყენებულ იქნას სახლის კეთილმოწყობის დასაფინანსებლად, ვალის დასაფარად ან დიდი შესყიდვების დასაფინანსებლად.
სესხის რეფინანსირების რისკები
თქვენი მიზნებიდან და ფინანსური მდგომარეობიდან გამომდინარე, რეფინანსირება შეიძლება ყოველთვის არ იყოს თქვენი საუკეთესო ვარიანტი. მიუხედავად იმისა, რომ რეფინანსირება ბევრ სარგებელს გვთავაზობს, თქვენ ასევე უნდა შეაფასოთ რისკები.
მაგალითად, თქვენი იპოთეკის რეფინანსირება საერთოდ ახორციელებს დაფარვის პროცესს. ასე რომ, თუ თქვენ გაქვთ ხუთი წელი 30 წლიანი სესხის დასაფარად და გადაწყვიტეთ აიღოთ ახალი 30 წლიანი იპოთეკა, თქვენ იხდით იპოთეკურ გადახდას 35 წლის განმავლობაში. ზოგიერთი სახლის მფლობელისთვის ეს კარგი გეგმაა, მაგრამ თუ თქვენ უკვე გაქვთ, ვთქვათ, 10 ან 20 წელი თქვენს იპოთეკურ სესხზე, სიცოცხლის ინტერესი შეიძლება არ იყოს დამატებითი ხარჯების ღირსი.
ამ შემთხვევებში, ბევრი სახლის მესაკუთრე ახორციელებს მოკლევადიანი სესხის დაფინანსებას, რომელიც არ გახანგრძლივებს მათ იპოთეკურ გადასახადებს, როგორიცაა 20 ან 15 წლიანი იპოთეკური სესხი (რომელიც ხშირად ასევე გთავაზობთ უფრო დაბალ განაკვეთებს, ვიდრე 30 წლიანი სესხი.).
საერთოდ, რეფინანსირება კარგი ვარიანტია, თუ ახალი საპროცენტო განაკვეთი უფრო დაბალია ვიდრე თქვენი ამჟამინდელი იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი და დანაზოგების საერთო თანხა აღემატება რეფინანსირების ღირებულებას. მაგალითად, თუ თქვენ გაქვთ $ 390,000 $ 400,000 აშშ დოლარის სესხზე 4.25% -ით, თქვენი ამჟამინდელი იპოთეკის 3.75% -ით შეცვლამ შეიძლება გამოიწვიოს დაზოგვა $ 162 თვეში თქვენს წინა სესხთან შედარებით. *
* არსებული სესხის რეფინანსირებისას, თქვენი მთლიანი საფასური შეიძლება იყოს უფრო მაღალი სესხის სიცოცხლის განმავლობაში.
რეფინანსირების შესახებ ხშირად დასმული კითხვები
რეფინანსირების არჩევის დაწყებამდე მნიშვნელოვანია მომზადება. იმისათვის, რომ შეაფასოთ თქვენი მზადყოფნა რეფინანსირებისთვის, განიხილეთ შემდეგი კითხვები.
უნდა გადავაფინანსო თუ მხოლოდ რამდენიმე წლით ვგეგმავ ჩემს სახლში ცხოვრებას?
ისევე, როგორც თავდაპირველად იყიდეთ თქვენი სახლი, თქვენ მოგიწევთ გადაიხადოთ მოსაკრებლები, გადასახადები და დახურვის ხარჯები თქვენს რეფინანსირების იპოთეკაზე. მნიშვნელოვანია განისაზღვროს რამდენი ხანი დასჭირდება შესვენებას იპოთეკის რეფინანსირების დროსაც კი. გარღვევის წერტილი არის წერტილი, სადაც იპოთეკის რეფინანსირებით შექმნილი ყოველთვიური დანაზოგი აჭარბებს რეფინანსირების ღირებულებას.
მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიუროს თანახმად, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ რამდენი დრო დასჭირდება ყოველთვიურ დანაზოგს რეფინანსირების ღირებულების დასაფარად. გადახედეთ დახურვის ხარჯებს, რომლებიც გადაიხადეთ თქვენს საწყის სესხზე. რეფინანსირების ხარჯები შეიძლება იყოს დაახლოებით იგივე. საერთო წესია გააგრძელოთ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ახალი საპროცენტო განაკვეთი დაზოგავს თქვენ ამ თანხას დაახლოებით ორი წლის განმავლობაში (სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ დაარღვევთ თუნდაც ორ წელიწადში).
ასე რომ დარწმუნდით, რომ გააკეთეთ მათემატიკა და გაიგეთ, როგორ იმოქმედებს თქვენზე ახალი სესხი.
რა გავლენას ახდენს რეფინანსირება ჩემს საკრედიტო ქულაზე?
თქვენი საკრედიტო ანგარიში არა მხოლოდ დაგეხმარებათ იპოთეკური დაფინანსების დამტკიცების დადგენაში, არამედ განსაზღვრავს საპროცენტო განაკვეთს, რომელსაც შემოგთავაზებთ კრედიტორი. მარტივად რომ ვთქვათ, რაც უფრო მაღალია თქვენი საკრედიტო ანგარიში, მით უფრო დაბალია თქვენი საპროცენტო განაკვეთი.
მაგალითად, მსესხებელი საშუალო სესხის ოდენობით $ 250,000 და საკრედიტო ანგარიშით 640 შეუძლია წელიწადში დაახლოებით 2,500 დოლარით მეტი გადაიხადოს პროცენტის გადახდაზე, ვიდრე მსესხებელს საკრედიტო ანგარიშით 760 რა თუ თქვენი საკრედიტო ქულა დაეცა მას შემდეგ, რაც პირველად მიიღეთ თქვენი იპოთეკური სესხი, შეგიძლიათ ელოდოთ უფრო მაღალ განაკვეთებს, რაც უარყოფს რეფინანსირების პოტენციურ სარგებელს.
რა არის დარჩენილი ჩემი სესხის ბალანსი?
ახალი იპოთეკის ხელმოწერამდე, თქვენ უნდა შეაფასოთ თქვენი მიმდინარე სესხის ბალანსი. თუ თქვენ ხართ თქვენი 30-წლიანი სესხის მე -15 წელს, შეიძლება დაგჭირდეთ შეისწავლოთ თქვენი რეფინანსირების ვარიანტები უფრო მოკლე ვადით. ეს აზრი აქვს ბევრი სახლის მფლობელს, რადგან ეს მათ საშუალებას აძლევს ისარგებლონ ისტორიულად დაბალი ტარიფებით გადახდის თარიღის გადადების გარეშე, რასაც ხშირად შეუძლია მნიშვნელოვანი დანაზოგის უზრუნველყოფა. *
მჭირდება მოქნილობა თუ მკაცრი გადახდის გრაფიკი?
რეფინანსირების საერთო გამოყენება არის სესხის სიცოცხლის შემცირება და მისი ადრე დაფარვა. თუ იპოთეკის ამჟამინდელი საპროცენტო განაკვეთი უფრო დაბალია, ვიდრე თქვენი ამჟამინდელი საპროცენტო განაკვეთი, ჩვეულებრივია ყოველთვიური ანაზღაურების თანხის ქონა იპოთეკის წლების შემცირებისას.
მაგალითად, 30 წლიანი იპოთეკის მქონე სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ 15-წლიანი სესხის დაფინანსება. ეს შეიძლება იყოს დიდი არჩევანი, მაგრამ გასათვალისწინებელია რამდენიმე საკითხი:
პირველ რიგში, კრედიტორების უმეტესობა საშუალებას მოგცემთ ადრე დაფაროთ თქვენი იპოთეკა. ასე რომ, თუ გსურთ გადაიხადოთ თქვენი 30 წლიანი სესხი 15 წელიწადში დამატებითი გადახდებით, თქვენ შეძლებთ. ეს დაგეხმარებათ უფრო სწრაფად ააშენოთ პრინციპი და დაზოგოთ პროცენტის გადახდა. თუ გარემოებები შეიცვლება და დრო რთულდება, თქვენ თავისუფლად შეგიძლიათ დაუბრუნდეთ თავდაპირველ 30-წლიან კონტრაქტის გადახდას.
მეორეს მხრივ, 15 წლიანი სესხი ზოგადად გთავაზობთ კიდევ უფრო დიდ დაზოგვას პროცენტებში და ასევე დაგეხმარებათ სწრაფად შექმნათ საკუთარი კაპიტალი, ასე რომ თქვენ გექნებათ თქვენი სახლის უფასო და გადახდის გარეშე ადრე თუ გვიან.
შესაძლებელია თუ არა რეფინანსირება FHA, VA, Jumbo ან USDA სესხებისთვის?
დიახ, თქვენი ამჟამინდელი მდგომარეობიდან გამომდინარე, ერთ -ერთ ამ ვარიანტს შეიძლება ჰქონდეს აზრი თქვენთვის. გარდა ამისა, თუ თქვენ გაქვთ ჩვეულებრივი, FHA, VA, Jumbo, ან USDA სესხი, არის ხელმისაწვდომი ვარიანტები, რომლებიც მოიცავს რამოდენიმე გამარტივებული რეფინანსირების პროგრამას. გამარტივებული რეფინანსირების პროგრამები გვთავაზობენ გამარტივებულ დამტკიცების პროცესს შემოსავლის, კრედიტისა თუ შეფასების მიმოხილვების შემცირებით ან აღმოფხვრით, რომლებიც შედის სტანდარტული რეფინანსირების პროგრამებში.
VA– ს ოპტიმიზაციის პროგრამას ჰქვია საპროცენტო განაკვეთის შემცირების რეფინანსირება, ანუ IRRRL. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ოპტიმიზირებულმა რეფინანსირების სესხებმა შეიძლება არ დაუშვას ფულადი სახსრების განაღდების ვარიანტი. ასევე, სხვა რეფინანსირების ვარიანტების მსგავსად, გამარტივებული რეფინანსირების სესხებს შეუძლიათ დაამატოთ თქვენი მთლიანი ღირებულება სესხის სიცოცხლის განმავლობაში.
ახლა არის დრო რეფინანსირებისთვის?
საბოლოო ჯამში, კრიტიკულია ციფრების გაცნობა, რომ ნახოთ თუ არა რეფინანსირების აზრი თქვენთვის. მაშინაც კი, თუ წარსულში ვერ მოახერხეთ დაფინანსება, სესხის პროგრამები და განაკვეთები ყოველთვის იცვლება. ეს ცვლილებები, სხვადასხვა ბაზრებზე სახლის ღირებულების გაზრდასთან ერთად, შეიძლება საშუალებას მოგცემთ შეამციროთ თქვენი განაკვეთი ან ყოველთვიური გადასახადები.
მაგრამ თქვენ არ გჭირდებათ ამის გაკეთება მარტო! PennyMac სესხის ოფიცრები ყოველთვის მზად არიან უპასუხონ თქვენს კითხვებს და გაგიწიონ წარმატებული რეფინანსირების გზაზე.
კურსი და ვადის რეფინანსირება
Ში რისი დაფინანსება განაკვეთი და ვადა, თქვენ ჩვეულებრივ მიიღებთ ახალ იპოთეკას ქვედა საპროცენტო განაკვეთით, ასევე შესაძლოა უფრო მოკლე გადახდის ვადით (30 წელი შეიცვალა 15 წლით).
ბოლოდროინდელი ისტორიულად დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით, თქვენი 30 წლიანი იპოთეკის 15-წლიან იპოთეკურ სესხზე რეფინანსირება შეიძლება დასრულდეს ყოველთვიური ანაზღაურებით თქვენი სესხის მსგავსი. ეს განპირობებულია იმ დაბალი პროცენტით, რომელსაც გადაიხდით თქვენს ახალ იპოთეკურ სესხზე, თუმცა 15 წლიანი იპოთეკური გადახდები, როგორც წესი, უფრო მაღალია, ვიდრე 30 წლიანი სესხები.
„სიმართლე იპოთეკის შესახებ“ აცხადებს, რომ მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ იმაში, რომ იპოვეთ თქვენი გარღვევის წერტილი, სანამ გადაწყვეტთ თქვენი ახლანდელი იპოთეკური განაკვეთის რეფინანსირებას. ეს არსებითად მაშინ ხდება, როდესაც რეფინანსირების ხარჯები ანაზღაურდება იპოთეკის ყველაზე დაბალი ყოველთვიური გადახდის გზით.[1]რა
რეფინანსირება ნაღდი ანგარიშსწორებით
ნაღდი ანგარიშსწორების დაფინანსების შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ დააფინანსოთ თქვენი სახლის მიმდინარე ღირებულების 80 პროცენტამდე ნაღდი ანგარიშსწორებით. ამიტომ მას უწოდებენ ნაღდი ანგარიშსწორების დაფინანსებას. მოდით ვთქვათ, რომ თქვენი სახლი შეფასებულია 100,000 აშშ დოლარად და თქვენ გაქვთ სესხის 60,000 აშშ დოლარი. თქვენს ბანკს ან კრედიტორს შეუძლია მოგცეთ, როგორც კვალიფიციური მსესხებელი, 20,000 აშშ დოლარი ნაღდი ანგარიშსწორებით, რაც თქვენს ახალ იპოთეკას 80,000 აშშ დოლარს გახდის.
ფულადი სახსრების რეფინანსირების დროს, თქვენ ყოველთვის არ დაზოგავთ ფულს რეფინანსირებით, მაგრამ იღებთ სესხის ფორმას უფრო დაბალი პროცენტით საჭირო ფულადი სახსრებით. ნაღდი ანგარიშსწორების აღების მიზეზები შეიძლება იყოს ის, რომ შეიძლება დაგჭირდეთ ახალი აუზის გათხრა თქვენი სახლის უკანა პენსიაზე გასვლისთვის ან ოცნების შვებულებაში წასვლა.
იცოდეთ, რომ ნაღდი ანგარიშსწორების იპოთეკის აღება ზრდის თქვენი გირავნობის ოდენობას[2]რა ეს შეიძლება ნიშნავდეს უფრო დიდ და / ან გრძელვადიან გადასახადებს. გახსოვდეთ, რომ ეს არ არის უფასო ფული და თქვენ უნდა დაუბრუნოთ იგი თქვენს კრედიტორს.
იპოთეკის დაფინანსების გადაწყვეტილება არ არის უმნიშვნელო. განვიხილოთ რეფინანსირების ღირებულება და დანაზოგი სანაცვლოდ. ესაუბრეთ ფინანსურ დამგეგმავს, თუ გაინტერესებთ უნდა განახორციელოთ თუ არა რეფინანსირება, სხვა ხელმისაწვდომი ვარიანტებთან ერთად.
შინაარსი
- რა არის რეფინანსირება?
- სახლის რეფინანსირების სარგებელი
- სესხის რეფინანსირების რისკები
- რეფინანსირების შესახებ ხშირად დასმული კითხვები
- უნდა გადავაფინანსო თუ მხოლოდ რამდენიმე წლით ვგეგმავ ჩემს სახლში ცხოვრებას?
- რა გავლენას ახდენს რეფინანსირება ჩემს საკრედიტო ქულაზე?
- რა არის დარჩენილი ჩემი სესხის ბალანსი?
- მჭირდება მოქნილობა თუ მკაცრი გადახდის გრაფიკი?
- შესაძლებელია თუ არა რეფინანსირება FHA, VA, Jumbo ან USDA სესხებისთვის?
- ახლა არის დრო რეფინანსირებისთვის?
- კურსი და ვადის რეფინანსირება
- რეფინანსირება ნაღდი ანგარიშსწორებით